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资产转让VS股权转让,孰优孰劣

来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 人气: 时间:2021-07-05
摘要:以股权转让形式进行不动产交割,并非在所有情形下都能起到节税效果。房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土地增值税,只是税收上的递延和转移,并不会真正意义上降低交易方整体税负。

  前言

  在沥呕君发表的上一篇文章《股权转让方式进行项目交割一定很香?》在网上发表以后,有很多读者朋友纷纷致电表示质疑。质疑的声音来自于两处:一是,若B公司受让该在建工程后虽进行继续开发建设,但后期不是对外销售而是自持运营,那这个时候,我们的结论就有些站不住脚了。此种情形下,应该还是股权转让方式下,双方的综合税负最优。二是,我们在计算B公司二次销售的增值税时,犯了错误。因为B公司是于2016年8月从A公司手上接过此项目,那么这个时间点是发生在营改增之后,B公司理应按照一般计税方法进行所得税处理。没错,这两个观点沥呕君都举双手赞成。之所以留这么一个bug,就是打算在今天再开一期话题,我们将B公司的纳税情况重新捋一遍。

  按照一般计税方法,B公司的缴纳情况如下:

  增值税

  销项税额:26000*11%=2860(万元)

  进项税额:8500*5%=425(万元)

  应纳增值税额:销项税额-进项税额=2860-425=2435(万元)

  附加税费:2435*12%=292.2(万元)

  两项合计:2727.2万元

  土地增值税

  不含税收入:26000万元

  扣除项目金额:(8500+255+7500)*(1+20%+10%)+292.2=21423.7(万元)

  增值额:26000-21423.7=4576.3(万元)

  增值率:21.36%

  适用税率:30%

  应纳土地增值税:4576.3*30%=1372.89(万元)

  企业所得税

  (26000-8500-255-7500-800-292.2-1372.89)*25%=1819.98(万元)

  B公司所有税负合计:2727.2+1372.89+1819.98+255=6175.07(万元)

  结论

  以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);

  以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为8098.10万元(A公司1923.03万元,B公司6175.07万元)。

  显然,如果前后两个阶段相结合起来考虑,股权转让方式相对于直接转让资产,最终双方总体税负将下降148.75万元!然而这个结论还是错的,错在不含税收入定为26000万元,这个本身是有问题的。26000的不含税收入建立在什么情景下的?简易计税。那么我们应该先将其换算成简易模式所对应的含税收入:26000*(1+5%)。再用这个含税收入去反推得出,在一般计税模式下所对应的不含税收入,亦即:26000*(1+5%)/(1+11%)。这个逻辑厘清了之后,我们再来看看B公司的纳税情况吧:

  增值税

  销项税额:26000*(1+5%)/(1+11%)*11%=2705(万元)

  进项税额:8500*5%+700=1125(万元)

  应纳增值税额:销项税额-进项税额=2705-1125=1580(万元)

  附加税费:1580*12%=190(万元)

  两项合计:1770(万元)

  700是啥?B公司投入了7500万元用于在建工程开发建设,期间定会收到一些进项税额发票,这里假定收到的进项税额为700万元。

  土地增值税

  不含税收入:24595万元

  扣除项目金额:(8500+255+7500)*(1+20%+10%)+190+=21322万元)

  增值额:24595--21322=3273(万元)

  增值率:15%

  适用税率:30%

  应纳土地增值税:3273*30%=982(万元)

  企业所得税

  (24595-8500-255-6800-800-190-982)*25%=1767(万元)

  三项税负合计:4519万元。如果算上契税,则总计税负为4774万元。

  再来对比一下:

  以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);

  以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为6697.03万元(A公司1923.03万元,B公司4774万元)。

  两者相差1252.32万元!

  综上,我们可以看出:以股权转让形式进行不动产交割,并非在所有情形下都能起到节税效果。房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土地增值税,只是税收上的递延和转移,并不会真正意义上降低交易方整体税负。资产转让方式则可以有效地稀释土地增值税增值率,除了会额外增加契税负担之外,沥呕君认为,资产转让每进行一次,都可以在一定程度上起到降低土增税负的效果。因此,营改增后,纳税人需要综合考虑各种因素才能制订出较为科学的税务筹划方案。

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