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关于车位整体转让的税务探讨

来源:行成思语 作者:罗彬 人气: 时间:2021-09-14
摘要:现阶段车位去化是大部分地产企业面临的问题,在这样的情况下,土增税清算时,导致车位的负增值在清算中无法兑现,加重土增税的税负。从税务角度探讨一下车位的整体转让的处理。

  现阶段车位去化是大部分地产企业面临的问题,在这样的情况下,土增税清算时,导致车位的负增值在清算中无法兑现,加重土增税的税负。从税务角度探讨一下车位的整体转让的处理。

  一、车位的类型

  一般车位分为如下三类:有产权车位:办理产权的车位;无产权车位:无法办理产权的车位;人防车位:利用人防工程建成的车位。

  二、车位整体探讨

  1、买断式包销

  该操作与车位销售类似(具体税金方面不阐述)是很多公司选择的一种处理方式,对于无产权车位,人防车位出现较多,而对产权车位的处理,经常受限于无法办理过户(因车位是需要卖给小区业主的,有的地方严格规定,小区业主不能买超过两个车位),税务机关认为这类产权证无法过户到包销单位,不予认可为签约,无法纳入土增税清算范围。(税务机关不予认可也很正常,担心假买断清算后冲回,继续销售。)

  但个人理解仍然有空间争取:

  法规依据:①根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号):未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。②国税发[2006]187号:(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  个人理解:220号文,没有约定一定是网签备案的合同,也没明确约定产权办理情况,187号文至强调建成后有偿转让的,应计入收入。所以这种打包销售模式,纳入土增税清算范围应该有空间。

  2、资产划转

  重庆这块实操非常多,渝建市场〔2020〕5号有明确的规定。

  重庆市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范商品房配套车位销售有关事宜的通知(渝建市场〔2020〕5号):三、允许将商品房配套车位(含人防车位)整体划转给同一投资主体内部所属企业,划转后的车位应当首先满足业主的需要。房地产开发企业将商品房配套车位(含人防车位)整体划转给同一投资主体内部所属企业(包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间)的,按照《物权法》和《重庆市物业管理条例》有关规定,受让的同一投资主体内部所属企业须承继原开发企业的相应权利和义务,划转后车位(含人防车位)使用需首先满足业主需求。划转后车位(含人防车位)的出租和出售参照房地产开发企业出租和出售车位的规定执行。

  涉税分析:

  (1)增值税处理

  将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让的,不征收增值税

  国家税务总局公告2013年第66号:纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后,最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的,仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)的相关规定,其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。

  (2)契税处理

  免征契税。

  财政部 税务总局公告2021年第17号:同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

  (3)土地增值税

  征收土地增值税(视同销售)

  关注单价判定:车位评估价,同项目一年以内的成交均价,周边同地段同类项目的车位成交均价(提前铺排)

  (4)企业所得税

  一般性税务处理or特殊性税务处理(视情况判定)

  国家税务总局2015年第40号:100%直接控制的母子公司之间,母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本(包括资本公积,下同)处理,子公司按接受投资处理。

  实操注意:

  会签订制式合同;需税务机关出具免契税证明;明确资产划转后产权可过户;持有阶段的房产税的问题(从价或者从租的合理筹划);操作的核心在土增税的收益,至于所得税特殊性处理和增值税免征都要和当地税务机关达成一定默契;后续销售车位适用二手清算。

  3、企业分立

  企业分立是前置动作总登后的车位确权至项目公司,将项目公司分立为两个公司,一个公司持有车位,另一个公司持有其他业态。

  (1)增值税处理

  将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让的,不征收增值税

  (2)契税处理

  免征契税

  财政部 税务总局公告2021年第17号:公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。

  (3)土地增值税

  征收土地增值税(视同销售单价)

  单价判定:车位评估价,同项目一年以内的成交均价,周边同地段同类项目的车位成交均价(提前铺排)

  (4)企业所得税

  一般性税务处理or特殊性税务处理(视情况判定)

  财税〔2009〕59号:公司分立可以按一般性税务处理或特殊性税务处理。特殊性税务处理要求在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。

  实操注意:与资产划转不同的是,分立要满足公司法的规定及工商的流程;当地明确产权可确权至项目公司。

  总之:所有的关键运营动作都是为了实现利润最大化,结合项目的实际情况,发挥财务指挥棒的作用,有机的结合各职能的情况。税务上仅是公司运营的组成的一小部分,是服务于整体动作,同时要与后续车位去化及处置有机结合,如商场配套(后续不予销售)……

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