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房地产企业税务管理探讨(增值税清算篇)

来源:财税评论 作者:姚家焕 人气: 时间:2021-07-23
摘要:房地产项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除都土地增值税、各年度的适用税率书面说明。

  因为项目进项取得的原因,及预缴制度的设计,增值税还是有可能会出现项目售罄有一堆预缴增值税趴在账面;增值税清算,按目前的税法文件是没有的,笔者没有遇到过,若广大网友有相关案例及文件希望提供。

  当没有文件,没有先例的时候,我们是不是还有其他突破点?增值税多交了,没有新项目,房地产公司也不在继续拿地开发,导致多缴的增值税无法消化,无法退回;BOSS压着你必须搞定,这时候应该怎么办呢?

  我们重点来说一下电子税务局申报系统;在这个系统里面有没有可能实现,这是笔者操作的实际情况如下。


  我们从电子税务局系统可以看到,这个申报页面貌似是为房地产企业量身定做的申报接口;

  首先退税类型分为

  1、汇算清缴退库

  2、结算清缴退库

  3、增值税期末留底退税;

  其次税种该页面无法选择,原因是:企业未登记退税存款账户,不能办理该项业务;

  最后退税附件:

  1、完税费(缴款)凭证

  2、税务机关认可的其他记载应退税款内容资料

  3、房地产企业是否存在后续开发项目的说明

  4、房地产项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除都土地增值税、各年度的适用税率书面说明。

  从金三税局系统层面看退税种类这里分为,汇算清缴退库、结算清缴退库、增值税期末留底退税。

  从排除法来说,

  1、办理企业所得税退税,汇算清缴年度形成退税未通过此系统申报页面;

  2、增值税留抵退税申请未通过此系统页面;

  3、土增税是退税未通过此系统申报页面;

  4、土增税补税引起的企业所得税退税,通过税务大厅更改以前年度汇缴申报表处理,未通过此系统页面;

  房地产至今操作过的退税业务均未通过此系统;

  我们从这个系统看,有没有可能是增值税清缴退库么?如果有需要什么样的程序,去开通这个权限,是企业自主申请吗?若压根没有退税的可能,税务总局金三系统当初设计这页面的初衷是什么?总不至于说兜底条款吧,更不会是系统设置错误吧,我相信这个肯定有来源的;至于何时可以放开,是否可以使用增值税清算,这个需要等待总局通知,当然很可能是遥遥无期……

  又或者这个是依据国税发【2004】112号国税函【2004】1197号文件,抵欠增值税?这个申报界面到底是干啥的,需要大家挖掘了。

  增值税申请汇算清缴,笔者从政策层面未找到方法,但是从系统层面找到了可能都方法,但是申报界面是灰色的,无法点击;实属无奈,试问如果项目清算注销了,多缴的税款可以申请退税么?

  房地产增值税预缴制度设计合理么?既然增值税存在预缴,为什么增值税不能跟土增税、企业所得税一样,存在年度汇算或者清算呢?为什么增值税不能跟土增税清算一样多退少补呢?

  当然如果要汇算或者清算,也应该考虑增值税进项税是否合理(是否存在转出),销项税是否真实,有无低价销售等问题;在实操中极少项目有操作过该系统完成预缴大于清算退税,但是后期因为前期销项管理不当,出现税务风险,导致压根不存在退税。

  所以啥时可使用该系统,如何建立完善的增值税清算制度,道阻且长……

  你怎么看呢?

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