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房地产开发企业全程税务筹划操作案例

来源:中韬华益 作者:中韬华益 人气: 时间:2021-02-07
摘要:纳税人创造条件使自己符合税收优惠规定或者通过挂靠在某些能享受优惠待遇的企业或产业、行业,使自己符合优惠条件,从而享受优惠待遇。

  阅读目录:

  一、税务筹划是什么?怎么做?
  二、项目基本情况
  三、项目筹划总体思路
  四、具体筹划方案

  1、什么是税务筹划?

  直接利用筹划法

  国家为了实现总体经济目标,从宏观上调控经济,引导资源流向,制定了许多的税收优惠政策。对于纳税人利用税收优惠政策进行筹划,国家是支持与鼓励的,因为纳税人对税收优惠政策利用的越多,越有利于国家特定政策目标的实现。因此,纳税人可以光明正大地利用优惠政策为自己企业的生产经营活动服务。

  地点流动筹划法

  纳税人可以根据需要,或者选择在优惠地区注册,或者将现时不太景气的生产转移到优惠地区,以充分享受税收优惠政策,减轻企业的税收负担,提高企业的经济效益。

  创造条件筹划法

  纳税人创造条件使自己符合税收优惠规定或者通过挂靠在某些能享受优惠待遇的企业或产业、行业,使自己符合优惠条件,从而享受优惠待遇。

  2、项目基本情况

  已建项目

  嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩,总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡,二期占地面积为38034.1㎡。

  项目一期于2011年7月30日开工,,于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等,项目规划指标如下:

  (1)总建筑面积:169590平方米;

  (2)容积率:1.5

  (3)公建配套设施面积:2370.07平方米;

  (4)可售面积:113402.93平方米,其中:

  ①普通住宅面积91588.8平方米

  ②非普通住宅面积21814.13平方米

  ③停车场面积55344.71平方米

  拟建项目

  蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明,在此不再累述。

  3、项目筹划总体思路

  嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带,2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡,临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进,该年南*市整体供应量不足,2011年基本没有剩余存量,因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户,市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。因此,一期竣工当年,项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送,总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧,中间几乎没有断档期,成本又相比较高,筹划案极富挑战又极具代表性。

  蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划,一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议,有利于企业减少纳税成本,提高企业利润率,从而提高企业的市场竞争力,另一方面保证项目实施的可行性,提高资金利用率。

  从实际出发,通过不同的经营环节,顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去,更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手,针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。

  4、具体筹划方案

  开发准备环节的税收筹划

  在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中,就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米,其中就地安置等面积偿还4000平方米,其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米,以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元,可售总面积50000平方米,其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。

  【分析】针对以上案例,提出以下两种契税缴纳方案:

  方案一:拆迁过程中,货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据,就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。

  回迁部分契税的计税依据为:4000平方米×7500元/平方米=3000万元

  拆迁户货币补偿:1000平方米×7500元/平方米=750万元

  全部契税计税依据为:3000万元+8000万元+750万元=11750万元

  方案二:拆迁过程中,货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据,就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

  即回迁部分契税的计税依据为:4000平方米×8000元/平方米=3200万元

  全部契税计税依据为:3200万元+8000万元+750万元=11950万元

  开发建设环节的税收筹划

  (一)融资方式的税务筹划

  嘉业公司的金域海棠项目中,对土地增值税汇算中利息的扣除计算方法选择上进行比较分析,该项目取得土地使用权所支付的金额为6700万元,开发成本为4亿万元,而利息支出为1680万元。

  【分析】

  方案一:据实扣除

  扣除额=(6700+40000)×5%+1680=4015万元

  方案二:定率扣除:

  扣除额=(6700+40000)×10%=4670万元

  【结论】就金域海棠项目而言,方案二的扣除额大于方案一,差额为655万元,因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二,那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。

  (二)建房方式的税务筹划

  嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块,其土地成本和开发成本合计为29000万元,评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法):

  【分析】

  方案一:自建自销

  嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售,依据税务规定,按照销售不动产税目征税,涉及土地增值税。

  销售收入(含增值税):50000万元

  销售收入(不含增值税):50000÷(1+5%)=47619万元

  销项税额:47619×5%=2381万元

  城建税及教育费附加:2381×(7%+3%+2%)=286万元

  印花税:50000×0.0005=25万元

  土地增值税:

  扣除项=29280×(1+10%+20%)+286=38350万元

  增值额=47619-38350=9269万元

  增值率=9269/38350=24%

  土地增值税:9269×30%=2780万元

  净收入:47619-29280-25-2780-286=15248万元

  方案二:代建

  嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房,土地转让价格按照评估价格为10000万元,土地成本为7280万元,进行土地使用权证的更名,涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书,工程所需全部建设资金均由绿地公司提供,同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料(价款约为1300万元),嘉业公司只负责工程的组织协调工作,建筑面积为90000平方米,按照每平米2500元收取代建服务费,共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税,不涉及土地增值税。

  该房地产公司转让该地块的损益如下:

  销售收入(含增值税):10000万元

  销售收入(不含增值税):10000÷(1+5%)=9524万元

  销项税额:9524×5%=476万元

  城建税及教育费附加:476×(7%+3%+2%)=57万元

  印花税:10000×0.0005=5万元

  土地增值税:

  扣除项=7280×(1+10%)+57=8065万元

  增值额=9524-8065=1459万元

  增值率=1459/8065=18%

  土地增值税=1459×30%=438万元

  净收入:9524-7280-57-5-438=1744万元

  (该房地产公司代建服务损益如下:)

  代建收入(含增值税):22500万元

  代建收入(不含增值税):22500÷(1+5%)=21429万元

  代建增值税:21429×5%=1071万元

  代建城建税及教育费附加:1071×(7%+3%+2%)=129万元

  净收入:21429-129-6500=14800万元

  (该房地产公司两项业务合计净收入如下:)

  合计净收入:14800+1744=16544万元

  【结论】根据以上分析,就此项目来说方案二净收入更多,比方案一多296万元。因此方案二代建更好。

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筹划思路

税务筹划的三个层面——

1. 战略管理层面

战略高度的税务筹划,通常应考虑以下问题:

(1)股权架构与层次如何设计与安排,对未来财税会产生什么样的影响?

(2)成立项目公司还是不成立项目公司,用法人股东还是自然人股东?关联的考量?注册地点安排在哪里更合适?

(3)注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响?

(4)土地方与资金方如何合作?不同形式拿地税负比较,怎样最低?

(5)如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本?

(6)与政府如何合作与谈判?代建市政项目款项如何收回?

(7)一级与二级如何联动以增加土地成本?

2. 经营管理层面

从经营的角度规划,通常应考虑以下问题:

(1)开发产品设计不同对企业税务的影响,比如户型面积应定多大?应建独立车库还是地下连体车库?

(2)商业和住宅比例、普通住宅与非普通住宅比例;

(3)对外合同条款如何从财税角度修改最合理?

(4)报建形式、开发分期对税收的影响?

(5)如何增加工程成本?

(6)销售价格的制定与财税测算;

(7)促销方案选择对财税的影响;

(8)毛坯还是精装修?装修方案的税收测评;

(9)销售折扣管理与内控制度的落实;

(10)自己销售还是请专业公司销售,付费方式不同对税负的影响?

3. 理财层面

从理财角度规划,往往是财务人员在考虑,空间有限,绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。

如能事前从以上三个角度综合进行企业税务统筹与规划,不仅可大大降低企业税负,同时也利于公司的良性发展。

税务筹划总结:自上而下,外调内治——

在具体的税务筹划实践中,建议房地产老板高度重视,亲自参与,因为无论是在公司所处地位、说话份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面,老板所受的限制比财务人员要小,从老板开始,筹划空间才能更大,效果才能更明显。

通常而言,应考虑以下问题:

(1)重新审视公司财税管理,高度重视起来,从自身开始,不断加强税务筹划知识的学习与补充,该补课的补课;

(2)税务管理是对公司经营的综合管理,土地获取、项目报建、产品定位、销售方案等各业务部门各项工作与税务筹划息息相关,因此要在公司各部门进行税务管理知识的普及宣传;

(3)投在财务人员身上的钱回报率至少在10倍以上,因此要提升财务人员地位,该内部挖掘培养的内部培养,该外部高薪聘请的外部聘请;

(4)由于税负在成本控制中已占有很重要的地位,房地产公司应考虑立即单独设立税务部和税务总监岗位,而不能再像以往那样放在财务部中兼职管理;

(5)税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程,复杂、繁琐的财税问题非常耗时耗精力,因此除了运用公司内部资源之外,可善用外脑,如借用外部税务咨询师的专业能力等;

(6)要树立提前做好税务规划的意识,而不要临时抱佛脚,在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划,不要让很多经济活动都发生了,合同签了,工程建了,项目销售了再来做,越早规划越好,效果也越明显;

(7)注意税务筹划的合法性、合理性,把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”,注意防范税务风险。

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